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东莞楼市供应量大幅上升 关注本土客户需求

2017-05-19 09:04 来源:钱柜娱乐日报 龚名扬
  上周东莞新增住宅14.76万平方米,环比增269.88%,限购政策出台后,深圳客撤离东莞市场,本地客购买能力不足,后市房价下行压力较大。                        钱柜娱乐日报记者 孙俊杰 摄   ■楼市热点   自从东莞4月发布了楼市新政后,东莞的一手住宅市场受到较大冲击,新盘供应量持续走低,市场观望情绪较浓。不过,五月毕竟是楼市的“红五月”,上周,东莞的开发商开始积极入市,东莞一手住宅供应量大幅上升。   记者通过走访市场发现,由于“深圳客”的大幅退潮,临深片区楼市在新政后表现得不尽如人意。如今一些临深片区的楼盘开始调整销售策略,关注东莞本地客户的需求,以在新政下求得一席之地。   1 一手住宅供应量大增269.88%   5月中旬,楼市新政后一直供应乏力的东莞楼市,终于又迎来了一次供应量的井喷。   据东莞中原研究部统计,上周东莞有碧桂园东江月、德州城、盛和雅颂等11个项目共新增住宅14.76万平方米,共计1513套一手住宅入市,环比大涨269.88%。统计显示,上周的新增供应量创过去10周以来最多,比过去三周总和高出两成。   在4月10日夜间公布楼市新政后,东莞一手住宅的周供应量出现四连跌,直到上周住宅新增供应量才终于迎来反弹。但从实际推售市场来看,大多数项目,如碧桂园东江月、富通旗峰公馆等在前两周已开售,开发商的推货热情较为保守。   不过,成交量就没供应量这么亮眼了。上周东莞住宅网签成交860套,环比下降28.35%,随着滞后的签约相继结束,东莞楼市的网签量或会继续下滑。从项目来看,本周并无项目住宅网签量超过50套,最多的仅为万科珠江东岸的45套;从区域来看,本周仅莞城住宅网签量过百,达115套,网签量排名第二的虎门仅59套。   成交均价方面,上周东莞住宅成交均价为16828元/平方米,环比下降5.19%,成交均价高位回落。“‘4·10’楼市新政后,深圳客大幅退潮,本地客购买能力不足,市场观望情绪浓厚,后市房价下行的压力较大。”东莞中原研究部相关负责人说。   在这一市场环境下,买卖双方都处于观望期,但从近期的情况来看,有不少开发商在定价上更为理性。   近日,位于虎门镇的依林家园(虎门印象)项目3栋新品在东莞物价局正式完成备案登记。据公开资料显示,此次备案的3号楼共有232套房源,其中,3号楼1单元主推97平方米、98平方米三房户型,均价约1.4万元/平方米;3号楼2单元主推77平方米两房、100平方米三房户型,两房均价1.35万元/平方米,三房均价1.4万元/平方米。   值得注意的是,项目3号楼的整体均价为13773元/平方米,而此前已经成交的327套洋房的均价为14287元/平方米,两者相差514元/平方米。显然,更为理性的定价可以吸引一些正在观望的中间客户。   2 多项目举办营销活动积极蓄客   上周末恰逢母亲节,有不少楼盘举办了暖场活动,温馨与亲情成为主流。据不完全统计,举办该类活动的包括东坑镇的海伦堡松湖湾和万科四季松湖,虎门镇的南部万科城和万科云城,寮步镇的碧桂园松湖珑悦等。   在市场逐渐适应了楼市限购新政的情况下,开发商利用节日时点,举办相应的营销活动,积极蓄客。   位于横沥的项目时代倾城在母亲节主打“亲情牌”,推出了相关的暖场活动,同时还将歌唱比赛带到现场。据了解,该项目目前主打89平方米至130平方米的精装房。较多的购房者颇为青睐其产品的精装修设计。   记者前往项目现场走访,销售顾问介绍,时代倾城的设计较为年轻化,可以吸引一些年轻的90后购房群体,而且户型设计较为合理,空间利用充分。   “横沥镇的新楼盘很少,目前我们主打本地客,许多客户都是横沥本地人,来为其孩子买房。另一方面,项目还将瞄准松山湖等高新企业,挖掘潜在客源。”该项目销售经理说。   5月13日,塘厦卓越蔚蓝岸开放营销中心,主打刚需住宅产品,同时举办了海洋球狂欢派对,扫码有奖等活动吸引了有购房需求的客户前来了解。据悉,该楼盘推出98平方米至117平方米的三至四房产品,户型非常适合刚需购买。   塘厦镇是东莞最受深圳客青睐的镇街之一,前两年一些塘厦楼盘的深圳客比例达到八九成,由于地理位置的优势,除了投资客外,不少深圳人在塘厦买房自住。自从“4·10”新政出台后,深圳客购房资格受到限制,受影响最大的正是临深片区。   记者在现场看到,新盘的营销中心开幕,现场人气非常旺。下午虽然下起了大雨,但营销中心里面依然有不少客户在咨询,销售员们几乎忙不过来。   “现场的人气比我们预期的要好不少,而且基本是本地购房者,深圳的客人很少。”一名销售人员告诉记者。   一位塘厦的本地客黄小姐透露,她打算买首套房,所以前来项目了解情况,但是现场实在是太多人了,所以打算改天再过来看看,她心理的预期价位是在2万元/平方米左右。   除了卓越蔚蓝岸外,今年塘厦新推出的楼盘还有城市综合体星河时代和天悦中央广场等。   3 深圳客脚步放缓本土需求上升   虽然塘厦新盘开盘很受当地购房者关注,人气很足。但从整体而言,今年深圳客的退潮对于临深片区的影响不容忽视。   根据东莞统计局公布的数据显示,4月清溪成交了204套住宅,成交面积约2.2万平方米,成交均价为17535元/平方米,樟木头镇成交143套,签约均价为14855元/平方米,均出现了明显下滑。临深片区另外三镇塘厦、凤岗、黄江签约均价仍然在20000元/平方米以上。   不过,据记者了解,清溪、樟木头镇街楼盘客户到访量出现大幅度减少。而有楼盘为了吸引本地购房者,进行特价房促销,部分产品价格低于1.5万—1.6万元/平方米。   东莞市统计局公布的今年第一季度楼市数据显示,自去年限购以来,临深片区的深圳客已经出现退潮迹象。有不少业内人士认为,随着4月最新的限购政策出台,外市户籍的购房者需提供社保证明,这将使得深圳客的脚步大大放慢。   根据东莞市统计局公布的2017年一季度东莞市新建商品住宅库存情况,截至3月末,全市新建商品住宅库存套数28742套,库存面积378.34万平方米。按照去年10月份限购以来连续6个月的月平均成交量计算,消化库存仅需要3.9个月,按照今年第一季度消化速度计算,消化库存则需要4.8个月。   在镇街库存方面,库存套数前五名镇街为黄江、虎门、塘厦、凤岗、清溪,库存面积排名前五名镇街为虎门、黄江、塘厦、凤岗、清溪。其中,一季度黄江库存住宅建筑面积25.65万平方米,住宅套数为2405套;塘厦库存住宅建筑面积24.13万平方米,住宅套数为1933套;凤岗库存住宅建筑面积为22.67万平方米,住宅套数为1877套;清溪库存住宅建筑面积为21.68万平方米,住宅套数为1783套。   可见在东莞限购政策出台后,深圳客撤离东莞市场,以深圳客为购房主力的临深片区受影响较大,成交量下滑,库存量大幅增加。   东莞中原地产研究部建议开发商,首先在营销上要回归本土市场,在进行二三级联动、推广、活动等系列措施时要从本土客的角度出发,开拓本地市场,刺激本地购房者入市;同时维护好非莞籍业主及客户,为后期营销做铺垫。
编辑: 冯文美
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